假设A公司出租厂房,年不含增值税租金100万元,应交的税金如下:
一、应交增值税
根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)文件规定:
(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳增值税。
因为营改增刚刚过去几年,所以很多厂房都是营改增前建的,这种情况比较普遍,应交增值税100×5%=5万元
(2)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税计算应交增值税。
如果厂房是营改增后建成的,出租不动产现行税率为9%,增值税销项税额为100×9%=9万元,如果没有足够的进项税额抵减,那么就要实实在在的交这9万元;
(3)小规模纳税人出租不动产(不含住房),可以选择简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳增值税。
如果你公司为小规模纳税人,应交增值税为100×5%=5万元;
二、应交城市维护建设税
应交城市维护建设税,以实际缴纳的增值税为计税依据,以厂房所在地为市区为例,应交城市维护建设税为5×7%=0.35万元或9×7%=0.63万元;
三、应交教育费附加和地方教育附加
这两项附加税和城市维护建设税的计税依据一样,都按实缴的增值税为计税依据,税率分别为3%和2%,应交教育费附加和地方教育附加合计为5×(3%+2%)=0.25万元或者9×(3%+2%)=0.45万元;
四、应交印花税
不动产租赁,印花税税目为“财产租赁合同”,税率为0.1%,应交印花税为100×0.1%=0.1万元(不考虑含税租金);
五、企业所得税
出租厂房取得的收入,应计入企业所得税的应纳税所得额,企业所得税税率为25%,不考虑其他因素,应交企业所得税为100×25%=25万元;
六、房产税
厂房出租,房产税税率为12%,应交房产税为100×12%=12万元;
以上税收合计为5+0.35+0.25+0.1+25+12=42.7万元或者9+0.63+0.45+0.1+25+12=47.18万元,
看到没有,租金的一半都拿来交税了,在实务中,很多租赁方都是停产的或者经营状况不好的企业,这么高的税收他们往往采取不开发票或者不申报的方式,来逃避纳税义务,结果一旦被查,补缴税款、滞纳金,还可能被罚款,这对于他们来说,无疑是雪上加霜!
这么高的税收怎么解决呢?下面举两个我在实务中见到的,别人的操作案例(你懂滴)!
1、出租方与承租方签订仓储合同,按承租方储存的货物来收取费用。
这样的话,原来的“房屋租赁合同”变为了“仓储合同”,因为不是对房屋收取费用,所以不用按“不动产租赁收入”交12%的房产税,改为按房产原值扣减30%后的余值,乘以1.2%交房产税,可以大大降低房产税负担;
2、A公司先把厂房租赁给B公司,由B公司对外转租。
如果A公司和B公司属于同一利润集团,那么A公司可以按照市场原则,收取相对较低的租金,比如年租金40万元,如果B公司有税收优惠政策,比如B公司是小型微利企业、高新技术企业、注册在税收洼地等等,这样的话,把原属于A公司的收入和利润合理的转移到B公司,同样可以降低税收负担!
综上所述,厂房租赁税收高,通过纳税筹划可以降低,但是请注意,需要通过合理合法的方式!
信息来源于:东莞市华登实业投资有限公司 发布于: 2022-06-09
假设A公司出租厂房,年不含增值税租金100万元,应交的税金如下:
一、应交增值税
根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)文件规定:
(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳增值税。
因为营改增刚刚过去几年,所以很多厂房都是营改增前建的,这种情况比较普遍,应交增值税100×5%=5万元
(2)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税计算应交增值税。
如果厂房是营改增后建成的,出租不动产现行税率为9%,增值税销项税额为100×9%=9万元,如果没有足够的进项税额抵减,那么就要实实在在的交这9万元;
(3)小规模纳税人出租不动产(不含住房),可以选择简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳增值税。
如果你公司为小规模纳税人,应交增值税为100×5%=5万元;
二、应交城市维护建设税
应交城市维护建设税,以实际缴纳的增值税为计税依据,以厂房所在地为市区为例,应交城市维护建设税为5×7%=0.35万元或9×7%=0.63万元;
三、应交教育费附加和地方教育附加
这两项附加税和城市维护建设税的计税依据一样,都按实缴的增值税为计税依据,税率分别为3%和2%,应交教育费附加和地方教育附加合计为5×(3%+2%)=0.25万元或者9×(3%+2%)=0.45万元;
四、应交印花税
不动产租赁,印花税税目为“财产租赁合同”,税率为0.1%,应交印花税为100×0.1%=0.1万元(不考虑含税租金);
五、企业所得税
出租厂房取得的收入,应计入企业所得税的应纳税所得额,企业所得税税率为25%,不考虑其他因素,应交企业所得税为100×25%=25万元;
六、房产税
厂房出租,房产税税率为12%,应交房产税为100×12%=12万元;
以上税收合计为5+0.35+0.25+0.1+25+12=42.7万元或者9+0.63+0.45+0.1+25+12=47.18万元,
看到没有,租金的一半都拿来交税了,在实务中,很多租赁方都是停产的或者经营状况不好的企业,这么高的税收他们往往采取不开发票或者不申报的方式,来逃避纳税义务,结果一旦被查,补缴税款、滞纳金,还可能被罚款,这对于他们来说,无疑是雪上加霜!
这么高的税收怎么解决呢?下面举两个我在实务中见到的,别人的操作案例(你懂滴)!
1、出租方与承租方签订仓储合同,按承租方储存的货物来收取费用。
这样的话,原来的“房屋租赁合同”变为了“仓储合同”,因为不是对房屋收取费用,所以不用按“不动产租赁收入”交12%的房产税,改为按房产原值扣减30%后的余值,乘以1.2%交房产税,可以大大降低房产税负担;
2、A公司先把厂房租赁给B公司,由B公司对外转租。
如果A公司和B公司属于同一利润集团,那么A公司可以按照市场原则,收取相对较低的租金,比如年租金40万元,如果B公司有税收优惠政策,比如B公司是小型微利企业、高新技术企业、注册在税收洼地等等,这样的话,把原属于A公司的收入和利润合理的转移到B公司,同样可以降低税收负担!
综上所述,厂房租赁税收高,通过纳税筹划可以降低,但是请注意,需要通过合理合法的方式!
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